• 株主手帳編集部

コスモスイニシア注目企業Watch【8844・JQ】アパートメントホテル、シニア向けマンションなど次々展開事業領域を変革し、新時代のデベロッパーへ

首都圏を中心にファミリー向けの新築マンションを手掛けてきた中堅デベロッパーのコスモスイニシアが、事業ポートフォリオの変革を進めている。現在は、サブリース運営や収益不動産販売などを行うソリューション事業が急拡大。さらに同事業から派生した都市型アパートメントホテルの事業をはじめ、新築分譲の分野においても、リノベマンション、アクティブシニアと呼ばれる60〜70代向けの新築マンションなど特色ある新事業を次々と展開する。

高木嘉幸社長

Profile

たかぎ・よしゆき

1960年6月生まれ、1983年広島大学法学部卒業後、日本リクルートセンター(現リクルートホールディングス)入社。1986年コスモスイニシアに入社し、2008年取締役を経て、2009年代表取締役就任(現任)。



主力はソリューションと

レジデンシャルの2事業


 同社の2020年3月期の売上は1106億円、営業利益は60億円。なかでもソリューション事業はこの5年間で売上高220億円、営業利益14億円から売上高474億円、営業利益48億円へと急成長を遂げた。ビル、賃貸マンションのサブリースが堅調だったこと、収益不動産販売では新規開発に加え、平均築25年の既存物件のバリューアップによる大幅増益も成長に寄与している。

 また同事業内で誕生した注目の新事業が、2018年からオープンしたインバウンド需要に対応した都市型アパートメントホテルだ。事業の急拡大をうけ、2019年度からはソリューション事業を独立し、「宿泊事業」を新設した。

 かつて同社は1999・2003年に国内の新築マンション供給ランキング2位となるなど、レジデンシャル事業を主軸に据えてきた。しかし近年は、業界全体として供給過多、地価や建築費の高騰などの問題があり、収益性の高い新築分譲物件の供給は減少している。そこで同社が展開するのが良質な中古マンションを再生・販売するリノベマンション、アクティブシニア向け新築分譲マンションだ。

 2018年度の同社の売上高構成比はソリューション事業全体で51%、内宿泊事業が10

%、マンション・戸建てなどを供給するレジデンシャル事業が37%、店舗・オフィス空間のデザイン設計・施工などを手掛ける工事事業が11%となっている。


既存領域に加え

新規事業で急成長


 ソリューション事業では、投資用不動産が2015年度実績の6棟39億円から2018年度は23棟203億円に成長し、新セグメントの46%を占めるほどになった。賃貸マンショ

ン・オフィスビル・商業ビルなど様々で、同社が新規に開発するものもあれば、既存物件のテナントを入れ替えて再販するケースもあるという。

「賃貸マンション・ビルのサブリースはおかげさまで住宅管理戸数が1万戸を超えました。サブリースの売り上げは約150億円です。着実に業績を伸ばすための新しい試みとして、リフォーム代金を立て替えて家賃収入をアップさせることで10年サブリースさていただくという受託方法も進めています」(高木嘉幸社長)

 加えて、全売上の10%を占めるまでに成長し、ソリューション事業から独立させた新規事業が、訪日外国人観光客を対象にした都市型アパートメントホテルだ。現在東京・京都で15

施設を展開し、家族やグループで利用できる。中国・香港・アメリカ・オーストラリア、そして特に台湾の家族連れに人気だという。

「口コミ旅行サイト『トリップアドバイザー』のインバウンドレポート2019・2020では『立地とスタッフのサービスが素晴らしい』と同社の3施設が選ばれました。レストランもバーもなく、平均宿泊数は3泊ですから、スタッフはかえってお客様からの相談やレストランの予約、宅急便の手配などにも対応できるというメリットがあります。2021年度末までに稼働部屋数1500室を目指しています」(同氏)


▲アパートメントホテルの内装例











新築マンションの商材、

ノウハウをリノベにも活用


 レジデンシャル事業では新しいニーズを掬い上げた新事業が成功している。同社の新築マンションで評価の高い住戸内の間取り、収納部分の設備を全面的に取り入れたリノベマンションだ。リノベ物件の施工は中小企業による施工が多く4カ月ほどで終わらせる傾向にあるが、

「当社では販売までに平均6カ月ほどかけ、改装には新築同様の完成度を追求して付加価値を高めます。仕様も同社の新築物件と共通で選ぶ手間を省く分、使い勝手を追求します」(同氏)

 また新築マンション事業の中で、新カテゴリーとして人気を集めているのがアクティブシニア向けマンション。通常の物件に比べ、住戸内をコンパクトにした分、コミュニティールームや共用のキッチン、浴場・スパなどを大きくとり、60〜70代くらいのシニアがサークル活動や趣味の時間に興じられるように工夫を凝らした。駅から近い再開発事業区域内というロケーションで、商業施設や医療モールなどが併設されているのも魅力だ。

「2016年に入居の始まった武蔵浦和を皮切りに年内に第4号プロジェクトまで供給を予定しています。武蔵浦和での入居者の平均年齢は69歳(入居時)で価格帯は3000万円〜4000万円。持ち家を売却しなくても金融資産で手に届く価格も良いようです」(同氏)


リクルート時代からの

モノを作る社風が財産


 同社の前身はリクルートコスモスで、80年代は幅広く不動産開発、賃貸業などを幅広く展開していたがバブル崩壊で大打撃を受けた。その後、創業者の江副氏の引退を機に2005年にリクルート社から独立するため、MBOを実施。2006年、コスモスイニシアに社名変更し、再スタートを切った。その矢先、2008年にリーマンショックで再び業績が悪化し、2009年に事業再生ADRにより立て直しを行った。

「苦境の中でも当社にとって変わらず財産だったのはリクルート時代から続く新しいモノを作る社風です」(同氏)

 3月にはテレワークやフリーランスに対応したリノベマンションを2棟完成させた。土間のような仕事場「ドマワーク」、家の中でも集中できるスペース「コモリワーク」を住戸内に配置するという斬新なアイデアを形にした。

 2013年からは大和ハウスと資本業務提携を行い、グループ企業となったが、こうしたモノづくりの社風をはじめ、人事制度・ビジネスモデルが高く評価され、大和グループ内でも活かされているという。

 中期経営計画の最終年度となる2021年度はレジデンシャル事業で500億円、ソリューション事業で490億円、宿泊事業で220億円、工事事業で150億円を計画。連結消去等を差し引き、全売上高で1350億円、営業利益81億円を目指す。




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