• 株主手帳編集部

サンフロンティア不動産【8934・東1】前期まで9期連続の増収増益 周辺サービス複合力で独自のオフィスビル再生モデルを構築

サンフロンティア不動産(8934)は、東京都心部の中小型オフィスビルに特化した不動産再生事業を主軸に、売買・賃貸仲介からテナント誘致、ビル管理、滞納賃料保証などの周辺サービスを一気通貫に提供。2020年3月期まで、9期連続の増収増益を更新した。その不動産活用事業のノウハウを活かし、ホテル事業や海外展開に参入するなど、更なる収益事業の拡大を狙っている。

齋藤 清一 社長

PROFILE

さいとう・せいいち

1960年6月生まれ、福島県出身。1984年、慶応義塾大学商学部卒業。2005年9月に同社に入社後、11月に管理本部長、06年取締役、08年専務取締役、12年取締役副社長・副社長執行役員、14年代表取締役副社長を経て、20年4月代表取締役社長に就任(現任)。




都心5区に尖り、オフィス

ビルをリプランニング


 同社は、エリアや物件規模、顧客対象などを絞ったオフィスビルの再生事業を中核に、自社で内製化した周辺サービス機能を持つ総合不動産業を手掛けている。

 2020年3月期の連結売上高は前期比37・4%増の732億1800万円、営業利益は同24・6%増の165億7100万円、経常利益は同25・9%増の161億2700万円。

12年以来の9期連続の増収増益を実現した。

 大きく『不動産再生事業』『不動産サービス事業』『オペレーション事業』と『その他』に分かれるが、売上、売上総利益ともに約80%を占めているのが不動産再生事業だ。『不動産再生事業』は、「リプランニング事業」「賃貸ビル事業」「ホテル開発事業等」で構成される。主軸は、同社が商標登録も取得している「“リプランニング”事業」だ。東京都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)内、10階建て程度、平均面積400坪の中小規模の中古オフィスビルを購入し、高収益で高稼働なビルに再生(リノベーション)し、販売する。中心価格帯は10億円で、前期は年間43棟を販売している。

「東京都心部に“尖った”エリア設定をしており、およそ7割の物件はその地域になります。リプランニング事業は約20年間で415棟を扱っていますが、オフィスビルの再生実績はナンバーワンであると自負しています」(齋藤清一社長)

 中古ビルの再生販売事業には多くの会社が参入しているが、同社の事業成長の強みはテナントの入居促進力と入居維持力だ。

 同社はコアとなるオフィスビル再生に関わる周辺事業を数多く内製化している。『不動産サービス事業』では、都心エリア拠点とする「売買・賃貸仲介事業」、ビルの安定経営をサポートする「プロパティマネジメント事業」や「ビルメンテナンス事業」など。また『オペレーション事業』は、「ホテル運営事業」「貸会議室事業」。『その他事業』は、「滞納賃料保証事業」「海外事業」「建設事業等」があり、多岐にわたる。そうした事業から、地域の賃料相場や空室状況などの不動産情報を収集したり、テナントがオフィスに求めるリアル

な声などを把握したりすることで、テナントが入居・活用しやすいオフィスビルの外観からフロア空間の企画、設計から施工、販売後のメンテナンスなどをワンストップで提供でき、他社との差別化戦略となっている。

「ビルの仕入れから販売、開発企画、テナントさんの入居、そして販売後のサポートまでを一貫してやっていく、それを社内で横串で不動産再生事業につなげることで初めて、高い入居促進力と入居維持力を持つことができます。こうした機能を全部持っている会社さんは、ほかにはないと思います」(同氏)




リーマンショックで、

個人オーナー対象にシフト


 顧客のメインターゲットは、資産家・富裕層の個人、会社経営者の資産管理会社などだ。“ビルオーナーの顔が見えるビジネス”にこだわっている。

 事業拡大期には、1棟100億円を超える規模のビルを売却していた時代もあったと

いう。しかし、いざリーマンショックが起こると、バルク(多棟)買いし転売していた

ような多くの企業が消えていった。09年3月期に180億円近くの損失を出して赤字に

転落。経営悪化の中、再起の足掛かりとなったのは、個人オーナーだった。

「そのような中で我々の支えとなったのは、不動産資産をしっかりと運営しながら次世代に財産をつないでいこうとされている個人のビルオーナーの方でした。ビルを買っていただいた後も管理を引き受けてアフターサービスを続け、顔の見えるお付き合いで、生涯寄り添っていこうと決めました」(同氏)

 不動産の周辺ビジネスを拡大していく中で、着実に伸びているのは滞納賃料保証事業。20

年4月に120年ぶりの民法改正で賃貸借契約の連帯保証人に関する項目が貸主側に厳しい内容と変わり、個人保証から機関保証へニーズが高まっていること、加えて先行きの見えないコロナへの不安も募っている。15年間で契約数は5346件を数え、2ケタ成長を見込んでいる。 


2020年11月19日にグランドオープンした1棟シェアオフィスの「A YOTSUYA」

全22室の各部屋には、ミューラルアートが描かれている



ホテル事業、

海外展開に参入


 今、コアとなるオフィスビル事業に続く、第2第3の柱とすべく進めているのが、ホテル事業とアジアへの海外展開だ。16年4月、愛知県常滑市にオープンした国内第1号ホテルを皮切りに、20年11月までに15軒を運営。建築中の5軒と合わせ3129室を稼働させる予定だ。

 海外事業では、13年にアジアの富裕層向けに都内のビル販売をする拠点を台湾に設立した。15年にはベトナムにも進出。ダナンにおける高層分譲マンションを19年に竣工、管理運営を開始した。

「前期のホテル事業の売上高は約40億円。海外と合わせても売上げの10%程度でまだまだ挑戦している段階ですが、インバウンド、アウトバウンド含め宿泊施設にはまだまだ発展の可能性がありますし、地方創生事業と合わせた国内需要も十分あると思っています」(同氏)