• 株主手帳編集部

ロードスターキャピタル【3482・マザ】23区内ビルに投資し付加価値つけて運用不動産特化型クラウドファンディングで注目

 23区のオフィスビルなどを対象に投資と運用を行い、大きく業績を伸ばしているの

がロードスターキャピタルだ。保有した不動産に手を入れ、付加価値をつけて運用す

る戦略が好循環を生んでいる。少額から不動産投資できるクラウドファンディング事業

「OwnersBook」も人気を呼び、会員数が拡大している。

岩野達志社長

Profile◉いわの・たつし

東京大学農学部卒。19 9 6年日本不動産

研究所入所、2000年ゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャパン入社。04年ロックポイント・マネジメント・ジャパンLLC入社。12年ロードスターキャピタル設立、代表取締役社長就任(現任)。14年ロードスターファンディング代表取締役社長就任(現任)。



流動性の高いオフィスビルに投資

リーマンショックの教訓活かす


 同社の2019年12月期の売上高は151億1600万円(前期比56%増)、営業利益36億5300万円(同52%増)と好調。売上高の約9割は不動産に投資・運用する「コーポレートファンディング事業」によるものだ。

 同社は自己資金でオフィスビルを購入し、改修などを施して価値を上げてから賃貸する「バリューアップ」を基本としている。購入するのは主に東京23区内の物件で、築20数年が経った10億円から30億円程度のものが中心。専有面積は200坪から1000坪程度の中規模なビルが多く、2019年12月末で25件の物件を所有している。

 社長の岩野氏は、リーマンショック時にも東京のオフィスビルだけは活発に売買されていた経験から、この地域にフォーカスして物件を選んでいるという。

「これまで55件のオフィスビルや物流施設等を取得し、30物件を売却した。築年数が経って既存の所有者が手に負えなくなった物件を買いとり、プロの力でしっかりとバリューアップするのが我々の戦略です」(岩野達志社長)。

 バリューアップには、建物を改修してコンディションを良くする方法と、入居するテナントの賃料を上げて運用の利回りを改善する方法がある。物件に合ったバリューアップを施すことで、単年で3~5%の利回りでの運用を可能にしている。バリューアップを終えた物件は、同社の希望価格以上で買いたいという相手があれば売却する。19年12月期の同事業では、物件を売却し新たに14物件を取得。売却の売上は129億1900万円(前期比57・3%増)、一方の賃貸売上は14億800万円(同14%増)となった。


ネット経由で資金募り貸付け

プロの不動産市場を個人に開放


 全体の売上に占める割合は低いものの、大きな注目を浴びているのがクラウドファンディング事業だ。同社が展開しているのは、不動産投資に特化したクラウドファンディングである「OwnersBook」。19年12月期の売上高は3億7800万円(前期比71%増と伸びている。OwnersBookは現時点では貸付型案件が主。貸付型は、ネット経由で会員から募った資金を、個別の不動産を担保として事業会社に貸し付けるもの。貸付期間中と終了後に、返済を受ける利息と元本を合わせた金額を会員に分配する。

 年間配当は4%前後が中心で、会員は1万円から投資が可能。投資する不動産の詳細はWEB上で確認でき、個人の投資スタイルに合った資産運用ができる。

 同社がOwnersBookをスタートしたのは2014年だが、2019年12月末の投資家会員数は約2万3000人となり、スタート当時3000万円程度だった累計の資金は157億円になっている。参加会員の年齢層は30~40代の一般会社員が多く、1案件で平均

20万~30万円の出資をしている。数億円の案件の募集でも、数分で満額になることもあるなど人気が高い。

 「これまでの不動産市場では、億単位の資金を持ったプロが高利回りを前提に投資し、個人はアパートかREITを買うしかなかった。OwnersBookでその溝を埋めたい。

50億円や100億円の物件に対して個人資金が数日で集まるようになれば、世の中の流れが変わる。それに個人のお金を市場に流せる仕組みができたら、不況で機関投資家や銀行のお金が止まっても経済の大きな落ち込みが防げる。5年先、10年先を見据え、この事業に注力

していきたい」(同氏)


CORNES HOUSE

[東京都港区芝]

建築時期:2001年4月

取得時期:2016年4月

地下1階付7階建の店舗・事

務所・駐車場等の複合ビル












カンダエイトビル

[東京都千代田区外神田]

建築時期:1994年9月

取得時期:2017年12月

地下2階付地上9階建の事務

所・店舗・駐車場等の複合ビ

ル。2019年、大規模リニュー

アル実施済










現況は不動産投資の好機

市場で「道しるべ」の存在目指す


 新型コロナ問題などで経済が落ち込んでいるが、同社ではこの状況を投資のチャンスと捉えている。

 4月末に、同社は2020年12月期第1四半期決算を発表した。新型コロナの影響で物件取得やクラウドファンディング事業の新規貸付を慎重に進めたものの、おおむね年間計画通りの進捗としている。第2四半期以降については市況を見極めつつ、割安になっている物件については積極的に取得していく予定と発表していたが、先日、四半期内では過去最高となる都内8物件の大型取得を発表した。また、OwnersBookの案件への応募状況は順調で、投資家需要は旺盛と見ている。

「“ロードスター”とは北極星のことで、マーケットがどんなに荒れようとも道しるべになる会社を目指してつけた社名。その意味でも今の状況でやれることをしっかりやっていく。どのような市況においてもマーケットに向き合い、毎年2~3割ずつ売上を伸ばしていきたい。

 これからも流動性の高い23区内の物件に照準を合わせるとともに、いずれはクラウドファンディングを利益の半分まで引き上げていければ理想的ですね」(同氏)



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